Eine Kündigung beendet ein Mietverhältnis, greift aber tief in Rechte und Pflichten ein. In Österreich regeln MRG, WGG und ABGB, wann, wie und mit welchen Fristen gekündigt werden darf. Wer diese Grundlagen kennt, vermeidet teure Fehler, unwirksame Schreiben und unnötige Streitigkeiten mit der vermietenden Partei.
Kündigung verstehen
Einen Mietvertrag zu kündigen heißt, das Vertragsverhältnis einseitig zu beenden. Ob und wie das möglich ist, hängt vom anwendbaren Gesetz ab. In Österreich sind das vor allem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch. Diese Gesetze unterscheiden sich stark im Schutzumfang für Mieter:innen. Entscheidend ist daher zuerst, welchem Rechtsregime der konkrete Vertrag unterliegt. Diese Einordnung bestimmt Fristen, Formen und Gründe und führt direkt zur Frage, welches Gesetz konkret gilt.
Welches Gesetz gilt
Das MRG gilt ganz oder teilweise für viele Alt- und Neubauten, schließt aber Ein- und Zweifamilienhäuser oft aus. Das WGG regelt Mietverhältnisse mit gemeinnützigen Bauvereinigungen und enthält eigene Kündigungsregeln. Fällt ein Vertrag weder unter MRG noch WGG, greift das ABGB als allgemeines Vertragsrecht. Für Mieter:innen bedeutet das: Je weniger Spezialgesetz, desto mehr Vertragsfreiheit, aber auch weniger Schutz. Aus dieser Zuordnung ergibt sich, ob eine ordentliche Kündigung jederzeit oder nur eingeschränkt möglich ist.
Fristen und Termine
Im Vollanwendungsbereich des MRG können Mieter:innen unbefristete Verträge in der Regel mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen. Im Teilanwendungsbereich und im ABGB gelten oft die im Vertrag vereinbarten Fristen, häufig ebenfalls drei Monate, manchmal länger. Befristete Verträge dürfen meist erst nach Ablauf eines Jahres und dann mit gesetzlicher Mindestfrist gekündigt werden. Im WGG bestehen ebenfalls fixe Fristen, die gesetzlich vorgegeben sind. Wer die Frist falsch berechnet, verlängert das Mietverhältnis ungewollt, was zur korrekten Form der Kündigung führt.
Form und Wirkung
Eine Kündigung sollte immer schriftlich erfolgen, auch wenn das Gesetz teilweise Formfreiheit kennt. Entscheidend ist nicht das Absendedatum, sondern der Zugang bei der empfangenden Partei. Eine Kündigung ohne klare Bezeichnung des Mietobjekts oder ohne eindeutige Willenserklärung kann unwirksam sein. Gründe müssen Mieter:innen meist nicht angeben, außer der Vertrag oder ein Sondergesetz verlangt es. Nutzen Sie unsere kostenlose Vorlage zur Kündigung des Mietverhältnisses.